18 липня 2018 року Фондом Державного майна України на виконання статті 172 Податкового Кодексу України, а також Постанови Кабінету Міністрів України № 358 від 21.08.2014 «Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна» (із змінами згідно Постанови КМУ № 146 від 25.03.2015), далі – Постанова № 358, введено в дію нову Єдину базу даних звітів про оцінку - інформаційно-телекомунікаційну систему, до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості (з метою перевірки вартості об’єктів оподаткування, внесеної суб’єктом оціночної діяльності).
Відповідно до оприлюднених на офіційному веб-сайті ФДМ роз’яснень, звіти про оцінку, зареєстровані до 18.07.2018 року включно в Єдиній базі даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, та які були використані замовниками оцінки при укладенні правочинів до 18.07.2018 року включно, не потребують вчинення додаткових дій. Невикористані для укладення правочинів звіти про оцінку, строк дії яких не закінчився та які були зареєстровані до 18.07.2018 року включно в Єдиній базі даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, – підлягають безкоштовній перереєстрації суб’єктами оціночної діяльності – суб’єктами господарювання, суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель у Єдиній базі даних звітів про оцінку відповідно до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 17.05.2018 р. № 658, з метою забезпечення подальшої перевірки їх реєстрації нотаріусами.
У зв’язку з цим, на численні запити нотаріусів, з метою надання методичної допомоги нотаріусам, вважаємо за потрібне наголосити на наступному.
1. Згідно Постанови № 358 «базою оцінки для визначення оціночної вартості для передбачених Податковим кодексом України цілей (далі - оціночна вартість) є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав». Тобто ця постанова застосовується для цілей, визначених Податковим кодексом України (далі – ПКУ) щодо оцінки будь-якого майна платника податку, операції з яким підлягають оподаткуванню.
2. Порядком ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, який затверджений наказом ФДМ № 658 від 17.05.2018 року, передбачено, що у єдиній базі даних звітів про оцінку підлягають реєстрації звіти про оцінку майна, складені суб’єктами оціночної діяльності для цілей обчислення доходу платника податку - фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого, рухомого майна та майнових прав (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою), у випадках, передбачених Податковим кодексом України. Тобто встановлено, що лише у випадках успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою, відсутня необхідність проведення оцінки та реєстрації звітів про оцінку у єдиній базі даних звітів про оцінку.
3. Пунктом 172.1. статті 172 ПКУ визначено випадки, коли дохід, отриманий платником податку, не оподатковується, а пунктами 172.2. та 172.9. – випадки, за яких отриманий дохід платників податку підлягає оподаткуванню, з відсилкою до норм ПКУ, якими встановлено ставки податку. Порядок визначення неоподаткованого та оподаткованого доходу встановлено пунктом 172.3. цієї ж статті, якою передбачено, що дохід від продажу (обміну) об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку. ПКУ не встановлено різниці в порядку визначення доходу платників податків, тому навіть у випадках, передбачених п. 172.1. ст. 172, за яких дохід продавця не оподатковується, такий дохід також повинен визначатися не нижче оціночної вартості. Згідно п. 172.3. статті 172 ПКУ звіт про оцінку, не зареєстрований у єдиній базі даних звітів про оцінку, без присвоєного унікального номера відповідно до вимог цієї статті є недійсним. Також даною нормою передбачено, що під час посвідчення правочинів, для яких законодавством України передбачено отримання нотаріусом звіту про оцінку, нотаріус перевіряє реєстрацію такого звіту в єдиній базі даних звітів про оцінку та наявність присвоєного йому унікального номера. Отже – реєструватись в Єдиній базі повинні всі звіти (одні для визначення доходу, навіть неоподатковуваного), інші – для нарахування і сплати податків (продаж, дарування, спадщина).
4. Пунктом 172.4. статті 172 ПКУ встановлено, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до пункту 172.3 цієї статті) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору. Причому, відповідно до п. 172.8. статті 172 ПКУ для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування. Отже, вимога необхідності отримання звіту про оцінку та перевірки реєстрації такого звіту в єдиній базі даних звітів про оцінку та наявність присвоєного йому унікального номера стосується усіх правочинів відчуження нерухомого майна, за якими переходить чи перейде право власності (договір довічного утримання, спадковий договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя тощо).
5. Щодо застосування статті 5 Закону України «Про оцінку земель». Даною нормою встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом. Отже, в поєднанні з нормами ст. 174 Податкового кодексу України, у випадку дарування земельних ділянок:
· для визначення розміру державного мита/плати нотаріусу нотаріус вимагає витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (ст.5 Закону «Про оцінку земель») – у разі, коли дохід обдаровуваного оподатковується за нульовою ставкою;
· для визначення розміру податку на доходи фізичних осіб, який сплачується обдаровуваним/спадкоємцем, нотаріус вимагає звіт про експертну грошову оцінку, відомості якого повинні бути обов’язково зареєстровано в єдиній базі даних звітів про оцінку (ст. 172, 174 ПКУ), а також для визначення розміру державного мита/плати нотаріусу – витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (ст.5 Закону «Про оцінку земель»).
Інформація надсилається для врахування в роботі.