Головний спеціаліст відділу взаємодії з суб’єктами державної реєстрації та підвищення кваліфікації державних реєстраторів Управління державної реєстрації Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Іван Казюка провів виїзне консультування з державним реєстратором нерухомого майна П’ядицької сільської ради Івано-Франківської області Зоряною Сивкою. Під час виїзного консультування йшлося про те, що 10 вересня 2022 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1012 «Про внесення зміни до пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209».
Зазначеною вище постановою виключено з постанови Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» пункт 5, яким встановлювалося, що державна реєстрація юридичної особи, громадського формування, нерухомого майна, місцезнаходженням яких є адміністративно-територіальна одиниця, що включена до затвердженого відповідно до пункту 12 цієї постанови переліку адміністративно-територіальних одиниць, проводиться незалежно від місцезнаходження такої юридичної особи, громадського формування, нерухомого майна. Водночас, звернули увагу на положення наказу Міністерства юстиції України від 30 серпня 2022 року № 3642/5 «Про внесення змін до наказів Міністерства юстиції України від 28 березня 2016 року № 898/5 та від 25 листопада 2016 року № 3359/5», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 30 серпня 2022 року за № 980/38316 (далі – наказ № 3642/5). Положеннями наказу № 3642/5 в умовах воєнного стану забезпечується можливість проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, місцезнаходженням якого є Автономна Республіка Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, місто Севастополь, незалежно від місцезнаходження такого майна. Фахівець юстиції разом з державним реєстратором проаналізували важливі особливості державної реєстрації нерухомості та бізнесу в умовах воєнного часу.
Зокрема, було зазначено, що 24 червня 2022 року постановою Кабінету Міністрів України внесені зміни до постанови № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану». Окрім того, 26.09.2022 набрали чинності зміни до законів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю», «Про оренду землі» (далі - Закони). Прийнятим Верховною Радою України 12.05.2022 Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» Закони доповнено нормами, які стосуються розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення і змісту значного правочину. Частиною 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином і потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення. Також змінено законодавчу норму щодо значного правочину, викладену у частині 1 статті 44 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю». У новій редакції передбачено, що законом або статутом товариства може встановлюватися особливий порядок надання згоди уповноваженими на те органами товариства на вчинення певних правочинів залежно від вартості предмета правочину чи інших критеріїв (значні правочини). Рішення про надання згоди на вчинення правочину, якщо вартість майна, робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства відповідно до останньої затвердженої фінансової звітності, приймаються виключно загальними зборами учасників, якщо інше не передбачено статутом товариства. Рішення про надання згоди на вчинення інших значних правочинів, крім зазначених вище, приймаються загальними збори учасників, якщо інше не встановлено статутом товариства.
Новели стосуються розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення за наступних умов: - орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права, крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства; - шляхом вчинення як двосторонніх правочинів – договорів, так і односторонніх правочинів (стаття 202 Цивільного кодексу України), тобто відмови від продовження орендних (суборендних) зобов’язань (якщо це передбачено у договорі).
У разі відсутності цієї згоди такий правочин буде нікчемним, тобто не буде породжувати правові наслідки щодо припинення орендних правовідносин, а отже, не може бути підставою для державної реєстрації припинення оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас орендар може прямо передбачити у статуті, що такий правочин не є значним. У такому випадку відсутність схвалення загальними зборами такого орендаря відповідного правочину про розірвання договору оренди не впливатиме на його чинність. Зазначені норми мають значення не лише під час захисту права оренди, але в контексті проведення державної реєстрації її припинення. Співпраця та взаємодія у сфері державної реєстрації бізнесу і нерухомості триває.