Для того, щоб налагодити взаємодію у сфері державної реєстрації нерухомості та бізнесу і обговорити проблемні питання, фахівці Управління державної реєстрації провели черговий освітній захід із суб’єктами державної реєстрації.
Начальник відділу взаємодії з суб’єктами державної реєстрації та підвищення кваліфікації державних реєстраторів Управління державної реєстрації Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Христина Верменічева та головний спеціаліст Мар’яна Лабик провели виїзні семінари для державних реєстраторів нерухомості та бізнесу Мурованської та Давидівської сільських рад Віри Кузик, Анатолія Зубарева, Жанни Семенюк Валеріївни та Оксани Гаталяк.
Під час продуктивної зустрічі та конструктивного діалогу проаналізували норми законодавства та їхнє практичне застосування, розглянули новели та зміни у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та державної реєстрації фізичних та юридичних осіб – підприємців.
Звернули увагу на лист Міністерства юстиції України від 20 січня 2023 року №7475/4330-9-23/8.4.4 щодо зобов’язання підприємств бюро технічної інвентаризації на безоплатній основі надати відомості про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно на електронний запит державного реєстратора. Відомості щодо проведеної державної реєстрації прав, які зберігаються на паперових носіях підприємств БТІ були створені ними у свій час у процесі виконання функцій держави. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов’язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного реєстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність. З моменту набрання чинності постанови Кабінету Міністрів України від 16 грудня 2022 року № 1422 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України у сферах нотаріату та державної реєстрації» (далі – постанова) звернено увагу на зміни, що відбулися у правовому регулюванні питань організації діяльності та контролю у сферах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та бізнесу: виключено спеціальну перевірку як форму контролю у сфері державної реєстрації (внесено зміни до Порядку здійснення Міністерством юстиції контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 21 грудня 2016 р. № 990); скасовано вимогу про обов’язкове перебування особи на посаді державного реєстратора чи на іншій посаді, що передбачає виконання функцій державного реєстратора станом на 23 лютого 2022 року як необхідну умову поновлення доступу до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Мін’юст, а також визначено додаткові критерії до особи державного реєстратора, відповідність яким перевірятиметься Мін’юстом; доступ державного реєстратора до Єдиного державного реєстру/Державного реєстру прав надається, а для державного реєстратора, що станом на 24 лютого 2022 перебував у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації/суб’єктом державної реєстрації прав та мав доступ до Єдиного державного реєстру/Державного реєстру прав і продовжує перебувати у трудових відносинах із відповідним суб’єктом державної реєстрації/суб’єктом державної реєстрації прав, поновлюється після перевірки Міністерством юстиції відповідності такого державного реєстратора вимогам, установленим законодавством (Постанова Кабінету Міністрів України від 6 березня 2022 р. № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану»). У зв’язку з набранням чинності Законом України від 19 жовтня 2022 року №2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»:
для державної реєстрації права власності на земельні ділянки у результаті безоплатної передачі земель державної, комунальної власності у приватну власність, підставою можуть бути виключно рішення, прийняті з 19 листопада 2022 року у випадках, визначених другим реченням підпункту 5 пункту 27 Розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України;
державна реєстрація прав на підставі договорів, укладених відповідно до підпунктів 8 та 9 пункту 27 розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України до набрання чинності Законом №2698, могла проводитись до 19 лютого 2023 року. Після цієї дати відповідні договори вважатимуться припиненими.
Звернено увагу на проблемні питання, що виникають під час державної реєстрації права оренди земельної ділянки у зв’язку з поновленням договору оренди землі та за умови, що програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно припинено право оренди відповідної земельної ділянки:
наявність припиненого програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно права оренди земельної ділянки, щодо якої укладено додаткову угоду про пролонгацію договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції до 16 липня 2020 року), не є перешкодою проведення державної реєстрації права оренди;
правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Також опрацювали норми Закону України № 2255-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» (надалі - Закон), яким внесено зміни до Законів України «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю». Закон змінює процедуру розірвання договору оренди (суборенди) земель сільськогосподарського призначення, за яким орендарем (суборендарем) є юридична особа приватного права (крім акціонерного, повного та командитного товариства).
Згідно з внесеними змінами Законом до Закону України «Про оренду землі» (стаття 31), правочин про розірвання такого договору оренди (суборенди) визнається значним та вимагає попереднього прийняття рішення загальними зборами учасників або іншим вищим органом управління юридичної особи. Закон констатує, що за відсутності такого рішення правочин про розірвання договору оренди (суборенди) є нікчемним.Єдиний виняток - якщо статут юридичної особи-орендаря прямо передбачає, що такі правочини не є значними, а тому не потребують додаткових рішень загальних зборів учасників.
Змінено частину першу статті 44 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» - законом або статутом товариства може встановлюватися особливий порядок надання згоди уповноваженими на те органами товариства на вчинення певних правочинів залежно від вартості предмета правочину чи інших критеріїв (значні правочини).
Рішення про надання згоди на вчинення правочину, якщо вартість майна, робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства відповідно до останньої затвердженої фінансової звітності, приймаються виключно загальними зборами учасників, якщо інше не передбачено статутом товариства.
Рішення про надання згоди на вчинення інших значних правочинів, крім зазначених вище, приймаються загальними збори учасників, якщо інше не встановлено статутом товариства. У разі відсутності цієї згоди такий правочин є нікчемним, тобто не породжує правових наслідків щодо припинення орендних правовідносин, а отже, не може бути підставою для державної реєстрації припинення права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Водночас, орендар може прямо передбачити у статуті, що такий правочин не є значним. У такому випадку відсутність схвалення загальними зборами такого орендаря відповідного правочину про розірвання договору оренди не впливатиме на його чинність.
Згідно зі змінами, розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення може відбуватися шляхом вчинення, як двосторонніх правочинів – договорів, так і односторонніх правочинів (стаття 202 Цивільного кодексу України), тобто відмови від продовження орендних (суборендних) зобов’язань (якщо це передбачено у договорі).
Державним реєстраторам нагадали про необхідність затвердження інформаційних карток адміністративних послуг у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 25.11.2022 №5277/5 і у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 09.01.2023 №135/5.